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美国买房从入门到骨灰级的避税方法,教你最大限度省税

  • 时间:2018/5/16 16:45:57
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房一直是华人最爱的一项投资之一,海外房地产市场也是华人非常看重的置业方向。高力国际公布最新监测数据:2017年中国投资者在海外的房地产投资录得395亿美元(约2502亿元人民币),创历史新高,较2016年增长8%。而美国房产一直是中国买家的首选,中国买家连续多年成为美国房市…
房一直是华人最爱的一项投资之一,海外房地产市场也是华人非常看重的置业方向。高力国际公布最新监测数据:2017年中国投资者在海外的房地产投资录得395亿美元(约2502亿元人民币),创历史新高,较2016年增长8%。
而美国房产一直是中国买家的首选,中国买家连续多年成为美国房市最大的海外买家,就连最近的中美贸易战也没有影响大家购买美国房产的热情。
4月9日,美国最大房地产开发商之一莱纳公司(Lennar)总裁Chris Marlin在博鳌亚洲论坛现场接受采访时表示,首先,贸易摩擦肯定会对商业造成负面的影响。
但目前,我们还没有看到中国投资者受其影响的迹象,美国房地产行业仍是稳定、安全的状态,并且对中国投资者有着强大的吸引力,中国投资者对美国住房的需求仍很高。
美国房产确实有永久产权、市场稳定、保值增值等诸多优势,但是大家也一定要注意税务成本。
因为在美国买房,不仅要缴纳房产税,如果是投资,还要缴纳出租的个人所得税。2年内卖掉要缴纳房产增值部分的资本利得税。如果购买的是商业地产,需要缴纳的个人所得税更多,因为租金更高。
交这么多税,在美国投资房产岂不是要亏本?其实,我们是可以在一定范围内合法合理避税的。究竟如何操作?可以分为初级避税、中级避税、高级避税、终极避税四种,快跟小帮一起来看看吧。

初级避税


我们购买住宅、商业地产的初级形式,就是直接购买,所以也叫做初级避税。
对于以个人名义买房投资的,可以通过以下费用抵税:
房子的地税(房产税),保险费
房子的折旧费,装修折旧费,地板,门窗,厨房,屋顶等分类折旧费
房子的维修费
房东到美国来往的机票,餐旅费
房地产公司的管理费
房地产经纪的中介费
寻找租客的广告费
自己未成年孩子的抚养费

中级避税


对于用公司名义投资房地产的,在使用所有初级避税法则的同时,还可以使用以下费用抵税:
您在美国可以租用门面开公司,所有公司的租金、电话、日常维持、日常管理所需要的费用均可抵税。
美国公司可以请雇员,员工的所有工资,福利全部可以抵税(就算您请的清洁工、保姆,是为您在美国家里服务的,也可以算在内)。
为美国员工发奖金、礼品,也可以抵税。
以公司名义去投资,只要是在年终结算之前为止的所有投资费用都可以抵税。
您所有招待客户:请客吃饭、飞机费用、汽油费、旅馆费,甚至您穿的衣服的购买费用,都可以称做公司的运营费用来抵税。
您可以用公司的名义购买电脑、家具、电器等,可以称做办公用品,这也可以抵税。
您可以用公司的名义购买或是租赁豪车,这也是可以抵税的。
您甚至可以用公司的名义购买豪宅、度假屋,可以说成是给员工旅游度假用,这也可以抵税。
虽然以公司名义买房有很多税务上的好处,但把房产放在公司名下有利也有弊。公司和个人买房的区别在于,如果是用公司来买房,责任就限定在公司里面,不会跟个人其他资产交割在一起。
如果有两栋房产你都放到一个有限责任公司,你其实是把这个责任并在了一起,并没有达到分割这个责任的目的。
如果在美国投资很多栋房产,如果每一栋房产都放到一个公司的名下,整个公司成立的费用,报税的费用和申报的手续就变得十分的复杂,同时如果房子是自住,你用公司的名义去买房就丢掉了25万美金的免税额度,所以是不是适合用公司买,还是用个人买,要根据每个人的不同情况而定。
小帮提醒
以公司的名义合法避税,这里面有很多窍门,通过当地专业会计师的协助,您可以达到最大限度的避税。
但所有费用,请务必保留原始发票、收据、邮件确认信等作为报税凭据。美国是个讲诚信的国家,只要您能出示合理的凭据,都可以作为理由合法避税。

高级避税


这是玩转美国税法的高级法则,滚雪球式投资法典,这个是建立在您以公司购买房地产的前提下,而且初级,中级避税法则同时有效。
为了能解释的最通俗易懂,我用最简单的具体案例及数字来分析其中的精髓,我省略您买的房产的升值,租客每年加租等外加收入,利息每年递减等因素,所以您的实际收入会远远大于我的举例数字。
举例:您今天用100万现金购买一个美国商业房产,您的纯投资回报率是8%,也就是你每年的净收益是8万美元。 
这时候您有2个选择:
A.您就这么一直收租,比如20年,租金收入160万,20年后将地产原价卖出200万(20年升值1倍是很正常的),20年的净收入就是260万。
B.您可以用这100万的房产去抵押贷款,按照75%的比例,你可以贷款75万出来,利率按照5%,75万的贷款每年利息是3.85万,首先这个3.85万您可以抵税,同时75万的贷款每年本息还款大概不到6万,20年本息还清。
这个房子,用租金去偿还银行贷款,每年有2万盈余。以后每年利息会因本金降低而下降,所以您以后的每年净收入将大于2万。
你将75万美金银行贷款,再自己垫上25万,您又可以买一个100万的商业店铺。按照8%回报,您再用第二套房产再去抵押贷款如同第一套,这样依次类推。
同样是100万现金,通过此法您可以买4套100万,总共价值400万的房产,现在我再帮您算算这种滚雪球投资方式20年后您的收益情况。
虽然每次您都是用100万现金购房,但您马上抵押贷款75万回来,您每1栋100万的商业房产的实际投资现金为25万美元。
4栋:投资25万*4,年租金:8万*4,本息:6万*4,年净收入:2万*4=8万
同样是年纯回报8万美金,看似和A方法效果一样,但是,在这4套房产中,您每年可以合法抵税 3.85万*4=14.4万,这可是不小的一笔数字啊。
更可怕的是,20年后,您将这4套房产,即使是按照原价卖出,你将得到4*200万,800万的回报!
这20年,您的纯回报将是8万*20年+800万-100万=860万美金。
您要知道,房产价值20年可是会增长很多很多的,乘上4倍更是不得了。同时,银行每年的本息还款是逐年递减,也就是说第一年还6万,以后每年都会越来越少,这样这4栋房子的租金收入在20年内将远远大于方法A中的回报。
即使咱们为了让计算简单明了,不去计较房产升值,租金增加,利息递减等因素,方式B的回报在20年里是方式A回报的8.6倍!

终极避税


美国富人如何年净资产增加数百万而一分税钱都不交呢?现在我就教您骨灰级投资商如何玩赚美国税法的:1031交易法则。
大家都知道房地产最赚钱的方法是通过转卖而赚取差价。
打个比方,您通过100万买了个商业地产,某一年房产涨价为200万,您卖出后收益100万,这个时候您可不要高兴的太早,山姆大叔可是瞅着您要找您收税钱呢! 
对于这100万的收益,首先需要交30%的财产增值税(Capital gain), 这一下30万利润没了。别急,剩下的70万,您还需要交收入税,又是几十万没了,最后年终,如果您有一半剩下,那就不错了。如果您不懂避税,这钱可是必须要交出去的。但是如果您懂得使用1031交易法则,您就可以1分钱税不用交!
所谓1031交易法则,就是美国政府鼓励再投资的一项税法。只要您投资等于或是大与所得收益的地产,您就可以不交税。
同样那个例子,在卖房后得到200万后,在6个月内,您去再投资一栋或是多栋房产总值等于或是超过200万的房产,您就可以不交税!一年,您的净资产增加了100万,但不用交1分钱的税。这就是美国的终极避税法典——1031交易法则。
利用1031交换延税的房地产可一换多,也可多换一,在最后卖出所有房地产,不再继续同类交换投资时,一并缴交增值税。
美国玩转避税法则暂时告一段落,避税是为了资产更好的翻倍,所以美国人一般手头没什么现金,但是资产惊人。但是避税必须要有法律依据,票据是必须的,避税不是偷漏税,不是造假。在美国如果造假,处罚很严重。

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